Une SCI n’est pas nécessairement un vendeur professionnel. Il résulte de l’article 1641 du Code civil que le vendeur doit garantir « les défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine », ou qui en diminuent significativement la valeur. Néanmoins, le contrat peut exonérer le vendeur de cette garantie, à condition toutefois qu’il n’en ait pas eu connaissance (article 1643 du Code civil). Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices, et ne peut se prévaloir d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Dans une affaire soumise à la Cour d’appel de Douai, les acquéreurs d’une maison vendue par une SCI, demandaient la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. L’acte de vente contenant une clause d’exclusion de cette garantie, ils estimaient que la SCI vendeur était par nature un vendeur professionnel, qui ne pouvait donc se prévaloir de l’exclusion contractuelle.

Donnant raison au vendeur, la Cour juge qu’une SCI n’est pas réputée avoir connaissance des vices affectant un immeuble. Par principe, elle est donc fondée à se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés.

Dans ce cas d’espèce, la SCI était une société familiale. Même s’il est usuel de mentionner que la SCI a pour objet l’acquisition, l’administration , etc. et l’exploitation par bail, location autrement de tout immeuble bâti ou non bâti, etc. cela ne modifie pas le caractère civil de la société.

La qualité de vendeur professionnel devait donc être prouvée. Or cette SCI n’avait pas pour activité habituelle l’achat et la revente d’immeubles, et le simple fait qu’elle aurait loué l’immeuble durant plusieurs années est insuffisant pour lui attribuer un caractère professionnel, caractère qui ne peut être attribué un simple bailleur, personne physique ou morale.

CA Douai, 1er février 2024 n° 21/01622

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’Appel de NIMES – Droit immobilier